Comparar tres presupuestos de impermeabilización en una junta exige normalizarlos antes: igualar superficie medida, sistema y alcance para que las tres ofertas hablen de lo mismo. Sin ese paso previo, la junta termina eligiendo el total más bajo, que casi siempre es el que menos incluye y el que más derramas genera después.
Antes de comparar conviene saber qué partidas debe llevar cada oferta por separado; eso lo tienes desglosado en la guía para leer un presupuesto de impermeabilización. Este artículo empieza donde termina aquella: cómo poner los tres uno al lado del otro y llevarlos a una junta sin que la decisión se reduzca al número de la última página.
Antes de comparar: normalizar la base
Es imposible comparar tres ofertas construidas sobre supuestos distintos. El primer trabajo del presidente o del administrador no es leer los importes, sino igualar el punto de partida.
Fija una superficie común. Si las tres ofertas dan metros distintos, pregunta a cada empresa cómo la ha medido y quién subió a la cubierta. Una diferencia notable casi siempre delata un presupuesto hecho desde el plano o desde una foto.
Iguala el alcance. Si una incluye la retirada del sistema antiguo y otra propone impermeabilizar sobre lo existente, no son dos precios para el mismo trabajo: son dos obras diferentes. Decide primero cuál de las dos soluciones necesita la cubierta y luego pide a todos que presupuesten esa.
Separa lo necesario de la mejora. Si alguna oferta incluye aislamiento adicional o convertir la cubierta en transitable, esas partidas deben ir aparte. Conservación necesaria y mejora tienen regímenes de acuerdo distintos, y mezclarlas puede bloquear en la votación la parte que sí es imprescindible.
Las partidas que deben aparecer en cada oferta
El detalle de cómo leer cada partida y detectar las trampas habituales lo desarrollamos en la guía para leer un presupuesto de impermeabilización. Aplicado a una cubierta de comunidad, estas son las que no pueden faltar:
- Superficie medida en obra, con indicación de si incluye o no el desarrollo de petos.
- Sistema y número de capas, con el motivo técnico de la elección. Un sistema propuesto sin justificación es un catálogo, no un diagnóstico.
- Preparación y saneamiento del soporte: limpieza, tratamiento de grietas, formación de pendientes si la evacuación es deficiente, imprimación.
- Puntos singulares uno a uno: sumideros, petos, juntas de dilatación, encuentros con casetón de ascensor, chimeneas, anclajes de antenas y climatización. En un bloque de vivienda son decenas, y es la partida que más se omite.
- Medios auxiliares: andamio, línea de vida, grúa o montacargas. En un edificio alto de Cuatro Caminos o de Nueva Ciudad pueden pesar de forma considerable en el total.
- Retirada y gestión de residuos, especialmente si hay que levantar el sistema anterior.
- Plazo de ejecución con margen por meteorología, no fecha cerrada.
- Garantía por escrito, con años, coberturas y exclusiones.
- Seguro de responsabilidad civil acreditado.
La tabla que gana la votación
Una junta no lee tres presupuestos de ocho páginas. Lee una tabla de una página.
Construye una fila por partida de la lista anterior y una columna por empresa. Rellena cada celda con el importe o con un guion si esa oferta no la contempla. El resultado es visualmente demoledor: casi siempre, el presupuesto más barato es el que tiene más celdas vacías, y eso se entiende sin explicaciones técnicas.
Debajo, tres cifras: total de cada oferta con el mismo alcance, precio por metro cuadrado resultante y años de garantía. Como referencia de mercado, los rangos orientativos en Cantabria van de 25 a 60 €/m² según sistema, coherentes con los que publicamos en la guía de precios de impermeabilización. Una cubierta de unos 120 m² sin patologías graves suele moverse entre 3.500 y 5.500 €.
Si una oferta queda muy por debajo de ese rango, no ha encontrado un material más barato: ha recortado alcance.
Lo que hay que preguntar antes de firmar
- ¿Quién ejecuta la obra? Si se subcontrata, con qué empresa y bajo qué garantía.
- ¿Qué ocurre si al levantar aparece soporte deteriorado? Debe existir un precio unitario pactado de antemano para esa eventualidad. “A justificar” sin importe ni unidad es una puerta abierta.
- ¿Cómo se estructura el pago? Un anticipo para acopio es razonable; el resto debería vincularse a hitos de obra o a la finalización.
- ¿Qué horario de trabajo y qué accesos? Es la pregunta que más agradecen los vecinos y la que menos empresas contestan sin que se la hagan.
- ¿Hay obras similares visitables en la zona? Una comunidad de Torrelavega o de El Astillero que pueda enseñar su cubierta a los tres años vale más que cualquier folleto.
Cómo presentarlo en junta
Presenta las tres ofertas, no la que prefieres. Una junta que percibe que la decisión ya está tomada vota en contra por principio, aunque la elección sea correcta.
Acompaña la tabla con la memoria técnica del estado de la cubierta y con fotografías del deterioro. Un vecino de planta baja de Muriedas o de Sierrapando que nunca ha subido al tejado necesita ver por qué se gasta ese dinero antes de discutir cuánto.
Y lleva la propuesta de financiación en el mismo punto del orden del día: importe total, reparto por coeficiente, número de plazos y calendario. La resistencia casi nunca es al gasto en abstracto, sino a la incertidumbre sobre cuánto y cuándo. Las opciones para financiarlo las comparamos en derrama o fondo de reserva, y la preparación completa de la votación, en cómo conseguir que la comunidad apruebe impermeabilizar la cubierta.
Un apunte sobre el clima
En Cantabria hay una variable que ningún presupuesto refleja bien: la ventana de trabajo. Entre octubre y marzo, la lluvia frecuente reduce mucho los días útiles en cubierta, y una obra que sobre el papel dura tres semanas puede estirarse el doble.
Por eso conviene pedir presupuestos en invierno para ejecutar en primavera, y desconfiar de quien prometa fechas cerradas en plena temporada de temporales. Si quieres ver cómo planteamos nosotros una obra de este tipo, está detallado en el servicio de impermeabilización de cubiertas para comunidades.
Cada comunidad tiene sus estatutos y su forma de convocar, así que revisa con el administrador de fincas los requisitos concretos antes de llevar la comparativa a votación.